明山区人民政府

明山区住建局现将我区“保交楼”及房地产停缓建项目相关工作情况汇报如下：

一、工作开展情况

一是摸清底数，梳理成因。目前，已全面开展摸底排查，查清我区房地产停缓建项目底数，认真梳理项目停缓建和楼宇闲置的具体原因，并形成了工作台账。经排查梳理并与市住建局核对，确定我区保交楼项目1个，停缓建项目8个，批而未建项目1个。

二是制定方案，明确职责。已草拟了《明山区房地产停缓建项目处置工作方案》，方案中成立由区委、区政府主要领导任组长的明山区闲置土地和房地产停缓建项目处置领导小组，领导小组下设涉法涉诉项目工作专班、停缓建项目启动盘活专班、闲置土地处置工作专班、招商引资工作专班等四个工作专班，并明确各专班工作职责。

三是一楼一策，压实责任。按照“一楼、一地、一策、一个区级领导、一个专班”五个一的工作原则，分别制定完成了1个保交楼项目、8个停缓建项目、1个批而未建项目的项目方案，明确了时间表、路线图、责任人。

四是包装项目，招商引资。由区委常委、副区长任组长的招商引资工作专班正在包装特色招商项目，制作招商宣传图册，为接下来的招商引资工作做准备工作，力争推动企业以市场化运作方式盘活项目。

二、项目基本情况

（一）“保交楼”方面。按照2022年8月国家住建部等九部委联合印发《关于通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付工作方案》精神，“保交楼”是指“已售住房逾期难交付或造成项目停工、已售住房逾期交付风险较大”的住宅。经排查确认，我区共有1个“保交楼”项目，为本溪恒大绿洲19#楼项目。具体情况如下：

明山区“保交楼”项目台账

1. 本溪恒大绿洲19#楼项目

本溪恒大绿洲项目保交楼19#楼1栋，建筑面积1.55万㎡，层数为30层，住宅120套，交楼标准为精装修。该项目计划投资2400万，（其中现金部分由城投从国开行贷款1200万，明山区政府担保，恒大提供房产抵押，另1200万元由恒大提供房屋资产抵顶给施工单位）该项目施工单位是本溪经济开发区城乡建设有限公司，监理单位是沈阳建都工程建设监理有限公司，于2022年3月15日开工，现主体工程全部完工，室内装修已完成楼内穿线、大白、吊顶，地砖镶嵌等工程，全屋定制，电器，卫浴等工程正在有序推进，约完成工程总量的百分之七十左右。原定2022年8月31日交楼，但受恒大危机和疫情影响，未能在原定时间交付，根据目前施工进度，根据目前施工进度，6月30日已交楼进户117户，3户未收，现已全部进户。

（二）房地产“停缓建”项目方面。辽宁省《房地产停缓建项目处置工作方案》中明确，房地产停缓建项目是指“位于主城区、县城建成区、新城新区内以及城市重点区位，工程进度没有达到竣工验收条件，连续停工两年以上，单体建筑面积5000平方米以上的公共建筑或居住建筑、宗地面积2公顷以上或总建筑面积5万平方米以上的住宅小区”。经排查确认，我区共有房地产停缓建项目8个，分别是绿地山水城、绿地中央广场二期、鑫城广场2#商业、金域蓝湾二期、城市新客厅B地块（实华东方广场）、城市新客厅C地块（半山公馆）、本溪恒大绿洲（1-5#楼）、本钢基建大院（本溪国茂·清华苑）。规划用地总面积105.28万㎡，规划建筑面积168.07万㎡，停建建筑面积97.26万㎡。具体情况如下：

明山区房地产“停缓建”项目台账

2. 恒大绿洲（1-5#楼）。该项目位于本溪市太子河新城D-04地块（太子河新城梁家村），由本溪嘉熙置业有限公司开发建设，项目计划投资3亿元，已完成投资额0.6亿元（征地3500万、桩基2000万、护壁桩500万）。整个恒大项目占地11.14万平，其中1-5#楼工程占地约2.4万平。工程规划建筑面积8.58万平，为5栋29-32层住宅（包含三层共建）。

项目2012年6月开工建设，2013年1月停建，停建时仅完成基坑施工，迄今一直处于停缓建状态。项目土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证已办理。

经了解，截至目前首期6-19号楼及影城周边商业城建筑面积为30.05万平，其中6-18号楼及影城周边商业城已竣工并交付使用。目前剩余影城及商铺3.91万平；19号楼住宅已售出，因装修工程、消防工程以及相关配套工程等未完工而未能交付使用，整个工程投资保守估计尚需3000万元。1-5号楼约8.58万平，桩基础施工完成，目前处于停工状态。

项目审计及资产预估情况：经多方了解，2022年8月30日，辽宁懿信会计师事务所对本溪嘉熙置业有限公司恒大绿洲项目的《专项审计报告》载明，项目未销售商铺及影城等资产约3.91万平，单价预计2860元/平方米（已售商铺平均价），预计售价总额为1.12亿元；剩余建设用地面积2.48万平，购入时支付的土地出让金为3472万元。

问题解决方案：经调查，一是整个恒大项目占地11.14万平，其中1-5#楼工程占地约2.4万平，土地使用证为一体，经咨询法律部门，这种情况不易被查封。二是如果把这两个地点土地使用证单独分开，鉴于恒大集团外欠债务太多，该楼盘随时存在被查封的风险。

（本溪恒大绿洲项目欠款明细）

一、上账未付款：871.14万

二、逾期商票：1648.57万

三、纾困资金（未计利息）：1200万

四、欠缴税款：711.06万（其中滞纳金164.76万）

五、欠缴物业费用：360.22万

六、营销欠款：433.85万

七、未上账工程款：4000万

八、员工工资：500万

总计：9500万

三是如果寻求有实力的合作伙伴，需要以本溪嘉熙置业有限公司名义开发建设，现有土地不能查封，但建设地面附着物会被法院查封。介于这两种查封风险，所以暂时建议保持现有状态，不建议开发利用。

3. 城市新客厅C地块（半山公馆）。城市新客厅项目位于市建委后侧，规划面积22.59公顷，共分A、B、C三个地块。该项目计划分两期实施。其中，一期挂牌A1（4.61公顷）、A2（1.17公顷）、B（7.15公顷）、C（4.86公顷）四个地块，出让用地面积17.79公顷。2011年12月23日，辽宁皇子山温泉度假城开发有限公司（法人：邹新宇）通过招拍挂的方式，交付了土地出让金18288万元，竞得了A1，A2，B，C，4块地共17.79公顷。同时成立了四家房地产开发有限公司，A1地块：本溪荣筑置业有限公司、法人：于春艳（4.61公顷、金地阳光、蒋绿平），A2地块：本溪新客厅置业有限公司、法人：于春艳（1.17公顷、朗钜国际城、邹新宇），B地块：本溪亚美置业有限公司、法人：于春艳（7.15公顷、实华东方广场、实华王晶），C地块：本溪申基房地产开发有限公司、法人：张锁宇（4.86公顷、半山公馆、岳福品）。目前，市财政已返还支付土地补偿款9488.3万元，尚有8799.7万元未返还。A地块剩余部分约4.8公顷列为二期实施项目。

城市新客厅C地块（半山公馆项目）由本溪申基房地产开发有限公司（2015年4月辽宁皇子山温泉度假城开发有限公司（法人：邹新宇）将旗下本溪申基房地产开发有限公司的100％股权转让给辽宁汇达建设集团有限公司，法人：岳福品）开发建设，位于明山区程家街36号。项目计划投资4.72亿元，占地面积4.86公顷，规划建筑总面积16.32万平方米，共17栋住宅楼。2012年企业缴纳4860万元土地出让金，取得了用地规划许可及建设工程规划许可，并于2013年11月1日开工建设（开工时建设用地并未全部征收完成，建设单位与政府协议2014年11月完成全部净地），2015年建设完成8.8万平方米（用地1.9公顷，投资额2.5亿元），共5栋住宅楼交付使用。因动迁问题，剩余土地2.96公顷，剩余建筑面积7.52万平方米、12栋住宅一直未开工建设。

经了解，该项目地块动迁补偿资金共计约6002.1万元，现已支付动迁补偿资金1283.1万元（区政府垫付383.1万元）。目前，该地块还剩余3处未动迁，动迁补偿资金约需4719万元。1.本溪市国家安全局：经初步测算，动迁补偿费用约3900万元（安全局设备迁移费需约800万元），同时置换事项需由省安全厅、国家安全部层层审定时限较长，目前现国安局办公用房已经满足各功能需求配备，拟置换的办公用房或新建用房建筑物应符合国家安全机关业务技术用房功能配置要求，配套设施、安防设施必须符合国家安全机关内防保密要求，置换场地和用房占地面积需1.43公顷以上，建筑面积6400平以上；2.本溪市无线电管理办公室一座通信机塔：经初步测算，迁补偿费用约需369万元；3.大峪村集体果园及看护房屋、地上附着物等：动迁补偿费用约需450万元。

企业涉及的信贷关系情况：经多方了解，暂时排查出项目建设单位负责人与本溪银行、盛京银行本溪明山支行、市区农信社、本溪同盛村镇银行、沈本农商行、本溪县馨港小额贷款公司有信贷关系，借款时间约在2010-2015年间，本金合计30895.84万元，欠息合计51512.63万元，合计82408.47万元。同银行借贷具体情况如下：

（1）本溪银行：本金11153.18万元，欠息24290万元，合计35443.18万元；（半山公馆部分房产，鑫诚广场部分房产）

（2）盛京银行本溪明山支行：本金8390万元（以半山公馆2、3、4栋380户抵押），欠息8988.55万元，共计17378.55万元；

（3）市区农村信用联社：本金4760万元，欠息5794万元，合计10554万元；（银海公司担保）

（4）本溪同盛村镇银行：本金3927.66万元，欠息6326.13万元，合计10253.79万元；（和大担保公司，乾德担保公司）

（5）沈本农商行：本金365万元，欠息413.95万元，合计778.95万元。（岳福品妻子宋丽辉名字借款，银海公司担保国际建材城门市抵押）

（6）本溪县馨港小额贷款公司：借贷本金两笔2300万，利息约5700万。合计：8000万。（本溪申基房地产公司C地块建设用地及在建房屋销售权抵押）

问题解决方案：由于项目建设单位负责人岳福品拖欠金融机构和民间借贷公司巨额资金，暂无偿还能力。经多次与其沟通，其本人出具的解决方案风险极大，故以下方案均是在基于排除其继续开发建设的基础上研究制定的。

方案一：本溪申基房地产开发有限公司走破产程序，组织第三方进行土地评估，由政府收回未开发地块，重新挂牌出让。各贷款银行可得到一定资金补偿。

方案二：以提供土地寻求有实力及意向合作伙伴，共同推进项目启动建设。如本溪申基房地产开发有限公司继续开发建设有三个弊端：一是本溪申基房地产开发有限公司没有能力续建，容易形成新的烂尾。二是采取土地置换，会产生新的动迁费用，资金无法落实。三是长期闲置，问题得不到推进，今年推进停缓建项目无法完成。此方案相对便于实施。

破产流程如下：

一、公司破产的基本流程

（一）破产申请→由债权人（银行）或债务人（申基公司）自向法院申请破产。向人民法院提出破产申请，应当提交破产申请书和有关证据。

《破产法》第七条、第八条规定

（二）立案审查→法院做出是否受理的决定

《破产法》第十条规定

（三）案件受理→如果受理，法院应指定管理人并应依法通知所有债权人

《破产法》第十三条、第十四条规定

（四）案件受理后的工作→债权的申报与登记

《破产法》第六章规定的债权

（五）债权人会议→组成债权人会议，并就整顿与和解协议讨论

《破产法》第七章、第八章

（六）破产和解→如果达成和解协议，破产程序中止，公司继续经营

《破产法》第九章

（七）企业整顿→破产宣告→破产清算→裁定破产程序终结→企业注销登记。

《破产法》第十章规定

二、申请破产存在的问题

本溪申基房地产开发有限公司债权债务太多，如果申请破产，需要市政法委清收挽损专班对申基房地产公司的贷款资金用途、账面资金、债权债务等全面缕清，目前我区不能全面掌握。

如果申请破产，一是经过本溪申基房地产开发有限公司同意，二是需要目前所掌握的6家债权人的同意。

如果本溪申基房地产开发有限公司申请破产成功，现在未办房票部分（半山公馆2、3、4#楼）不能办证。

存在问题和建议

A2地块尚需动迁补偿资金的问题。经与该地块项目负责人沟通，其对项目后续开发建设积极性很高，但需要政府帮助尽快完成动迁。目前，A2地块项目剩余1家企业、3户住宅需要动迁，动迁补偿金额共计1011万元。建议市财政将城市新客厅土地出让金结余部分拨付明山区，用于项目动迁补偿。

市国家安全局动迁的问题。目前，市国家安全局办公楼是影响C地块项目推进的主要障碍点，经多次于市国家安全局领导对接沟通，计划对其异地搬迁安置。为进一步加快动迁进度，最大限度提高效率节约成本，早日实现项目开工建设，建议市委市政府能够帮助统筹研究，梳理全市房产资源，为其选定一处合适房产用于市国家安全局的搬迁使用。

4. 金域蓝湾二期。金域蓝湾二期项目由本溪实华蓝海有限公司开发建设，位于明山区峪明路与地工路交汇处。经明山区停缓建工作组与企业沟通了解，金域蓝湾二期于2016年开工建设，2019年停建，总建筑面积22.3万平，已建设完成15.8万平。共10栋楼，总计932户。现已建设7栋楼，其中1栋楼（4#楼）达到入住条件，4栋楼抵顶给本溪银行（6#、7#8#/10#楼），2栋在实华名下(5#/9#楼），剩余3栋未建（1#、2#、3#楼）。

项目目前情况：该项目土地证、用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证已办理；二期施工许可证因政府还有动迁户未征收完未办理。停缓建面积6.5万平，规划为3栋33层住宅，其中住宅4.5万平方米，商业2万平方米。明山区住建局会同街道办事处等相关部门调查了解，剩余3栋楼6.5万平方米，因动迁户未征收完停建，目前处于停缓建状态。未动迁户54户均在外租房居住，为了保障百姓的利益，维护社会稳定，明山区对未动迁户的租房费及冬季取暖费进行了垫付。鉴于实华公司由于资金问题，已无法完成剩余的54户的补偿、安置等后续工作，经测算约需补偿资金2100万元。目前，其中的36户已通过诉讼途径对明山区进行起诉，且已两审胜诉，下一步明山区将面临着高额的补偿费用，约需补偿款及利息合计1500余万元（现已解决了其中1户）。明山区正在研究推进解决方案。

停建原因：在企业开发时企业资金充足，2016年该项目由政府牵头做动迁工作，企业出资，后期由于企业经营不善，资金链断裂，导致动迁户未完成，造成建设停工；

问题解决方案：

为有效解决54户未动迁户的信访问题，建议本溪银行将未开工建设的3栋楼（1#、2#、3#楼）一并进行建设，并负责出资剩余动迁户的征收补偿资金（完成时限：2023年12月30日之前）。

现有建成的4-10#楼盘的配套设施由本溪银行出资，委托建设单位，建设完成。5#楼和9#楼的建设配套设施资金由本溪银行和实华集团单独核算（完成时限2023年6月-2023年9月）。

已建成7栋楼情况

三、下步工作打算

一是加强组织领导，压实主体责任。建立领导小组成员单位联席会议制度，由各专班组长任召集人，每月跟踪调度，研究解决工作推进中存在的疑难问题，确保工作落地落实。

二是完善工作措施，提高工作成效。加大排查调查力度，完善项目台账，进一步核实台账数据准确性，尤其是对有预售许可的楼盘，要与开发商以及产权登记处、法院、信访等部门进一步核准预售房屋数量。逐一制定处置方案，明确时间表、路线图，确保按时保质完成任务。各有关部门立足工作实际，为企业解决实际困难出谋划策。做好与市直相关部门的衔接，对疑难问题按照“一事一议”进行研究解决，为项目提供精准服务，提高办事效率，实现重点项目有效突破。多方面筹措建设资金，利用商业扶持等政策帮助企业有效融资，缓解资金压力，对外招商合作以盘活项目。

三是增强风险意识，做好稳定工作。高度重视我区房地产领域信访维稳工作，强化行政监管，依法依规处置，加强排查化解，完善处置机制，切实保护无过错方购房人合法权益，防范房地产领域风险，维护地区社会稳定。

关于2022年-2023年明山区老旧小区改造项目进展情况

老旧小区维修改造工程，关乎群众福祉，是关系城市未来开展的民生工程，提升城市人居环境和居民生活条件。现将2021年-2023年老旧小区改造进展情况汇报如下：

一、2022年老旧小区改造情况

2022年明山区老旧小区改造计划涉及明山街道办事处、北地街道办事处、高峪街道办事处的13个老旧小区，85栋住宅楼，受益居民5113户。楼本体改造工程总投资1946.13万元，中央预算内资金1491万元，施工总中标金额1650.5万元，已拨付150万元，拨付比例9%，目前已完成工程总量的70%，配套基础设施建设改造工程总投资3003.84万元，中央预算内资金2261万元。施工总中标金额2493.15万元，未拨付工程款，目前已完成工程总量的70%。

二、2022年管网设施更新改造情况

1.本溪市2022年老旧小区改造明山区华夏花园小区等管网设施更新改造工程于2022年启动实施，总投资2925万元，中央预算内资金1471万元，惠及12个小区，111栋住宅楼，6866户居民。项目由专营单位代建。燃气代建金额2156.16万元，供暖代建金额149.80万元，已拨付工程预付款300万元，正在办理施工许可，计划7月中旬进场施工。

2.本溪市明山区(富虹太子城一期、成德家园等12个小区）2022年城市燃气等设施老化更新改造工程，于2022年启动实施，总投资11019万元，中央预算内资金5826万元，惠及12个小区，237栋住宅楼，14501户居民。项目由专营单位代建。燃气施工代建金额5450.69万元，供暖施工代建金额2920.17万元，未拨付资金。正在办理施工许可，计划7月中旬进场施工。

3.本溪市2022年明山区燃气厂站及配套设施更新改造工程,于2023年启动实施,总投资4202万元，中央预算内资金2521万元，惠及28个小区，274栋住宅楼，17016户居民。项目由专营单位代建。已完成初步设计批复及施工图设计工作,下步进行施工、监理招投标工作。

4.本溪市2022年明山区育金小区等管网设施更新改造工程，于2023年启动实施，总投资4186万元，中央预算内资金2511万元，惠及16个小区，163栋住宅楼，10447户居民。项目由专营单位代建。已完成初步设计批复及施工图设计工作,下步进行施工、监理招投标工作。

5.本溪市明山区（红光、立矿等80个小区）2022年城市燃气等设施老化更新改造工程，于2023年启动实施，总投资9693万元，中央预算内资金5814万元，惠及80个小区，375栋住宅楼，24707户居民。项目由专营单位代建。已完成初步设计批复及施工图设计工作,下步进行施工、监理招投标工作。

三、2023年老旧小区改造计划情况

2023年本溪市明山区计划实施老旧小区涉及北地办事处、明山办事处的5个小区56栋楼，惠及居民3605户。楼本体改造总投资1738万元，中央预算内资金987.32万元，施工中标金额1464.61万元，未拨付工程款。目前已完成工程量价的40%。外环境改造工程总投资4708万元，中央补助资金2671万元，正在进行施工图设计工作。

四、问题解决方案

我局积极督促施工单位施工进度,严格按照设计施工,保证施工质量、施工安全，按计划工期完工。